バブルのときの「期待利回り」

2011.10.21

バブルのときの「期待利回り」を考えてみましょう。物件価格2000万円、自己資金400万円、借入金1600万、当初利回り4％、借入金利4％、家賃相場年2％上昇、不動産価格10年で50％上昇＊判りやすくするため、借入金は元金据え置きで金利のみの支払いとし、また固定資産税その他の諸費用は考慮しないものとします。この前提条件での結果は次のようになります。キャッシュフロー（家賃収入−金利支払）は、1年目16万円、2年目17・6万円、3年目19・2万円、以降毎年上昇し、5年目のキャッシュフローは31・6万円、10年間の累計は約236万円になります。

東武伊勢崎線(東向島)の新築一戸建て
ＪＲ総武線(幕張本郷)の新築一戸建て
新京成線(上本郷)の新築一戸建て
西武新宿線(花小金井)の新築一戸建て
西武池袋線(秋津)の新築一戸建て

10年後の物件価格は3000万円になっているはずです。では、この物件の10年後の収支を計算してみましょう。実際に手元に入ってきた収入は236万円、物件価格は3000万円ですから合計で3236万円ですが、借入金の元金は据え置いていますので借入金は1600万円残っています。また自己資金400万円を投資していますので、2000万円で得た収益（不動産の評価益を含む）は、3236万−1600万−400万円‐‥1236万円となります。投資した資金は2000万円ですから、この場合の期待利回りは、1236万円小2000万円小10年間＝0・06186・18％となります。