埋蔵文化財がある
文化財が土地に埋まっている可能性が高く、文化財保護法による「周知の埋蔵文化財包蔵地」とされていることがあります。周知といわれても、「どこがそうなのか、聞いたこともない」という人は多いと思いますが、地元の教育委員会で聞けばわかります。土地面積100?で、周知の埋蔵丈化財包蔵地となっている土地が売りに出ています。売りに出る前は、木造2階建て住宅が建っていました。近隣相場は30万円／?で、売り出し価格は
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成長率を読むカ
グローバルマネーがバブルを好む。これをDCF法で言えば、ｇを好むということと等しい。ｇとは、不動産マーケットにおける将来の期待成長率のことだ。ｇが大きければそれだけ賃料などの成長が大きく、マイナスであれば将来、賃料などが下落するのを予測していることになる。このｇは、不動産投資価値をDCF法で試算するときの重要な予測数値となる。なぜなら、ＤＣＦ法において不可欠な割引率の決定にｇが深く関与するからだ。
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くもりやすい、ニジヤケする……原因は「洗剤」にあつた！
ガラス用洗剤を使ってのガラス拭きのコッですが、洗剤を多くつけ過ぎないことです。つけ過ぎると洗剤分を拭き取るのに時間がかかりますし、また洗剤分が残っているとガラスがくもりやすく、ニジヤケ（太陽の光でギラギラする）の原因にもなります。ガラス用洗剤を吹きつけるときは、ガラスの大きさや汚れによって、ガラス全面に斜めに一本スプレーするか、×印にスプレーします。あとは雑巾を水で固く絞って（これも洗濯機脱水した
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構造柱としての通し柱の役割
構造柱には、通し柱と管柱の区別があります。通し柱は、二階建ての一階と二階をひとつづきの一本の柱としたものです（三階建てなら、一、二階または二、三階）。二階の四隅の柱またはそれに準じる柱は、基本的には通し柱とすることになっています。では、通し柱とする必要性は何でしょうか。かつては構造的な、つまり強度上の効果を期待していました。たしかに、地震力などの水平力に抵抗するための壁が少なかった伝統的な構法では
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「エコ」「保育園併設マンション」のワナ
環境に対する意識の高まりを背景にエコを装った。販促ワザ゛も横行している。なかにはエコロジーへの効果がほとんどないばかりか、エコノミー（経済）的にもトクのない物件もあるから要注意だ。たとえば、『風力発電を導入』し、発電させた電力を共用部の一部に利用することをアピールしたマンション。電気代が節約できていいと思うが、そうでもない。なにしろある物件では風力発電の最大出力がなんと1・５ｋＷしかないという。こ
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日本人と欧米人の感覚の違い
広いバスルームの中に、湯船とトイレの便器を一締に入れるかどうか。こいつは日本人に、なかなかなじめないようである。僕も最初は落ち蔚かなかった。幼い頃から、新聞を広げると両手が壁にぶつかるほど狭いところで、ずうっといたしていたのである。アメリカに渡って、初めて広々としたバスルームにしゃがんだ時などは、その広さにどうも落ち着かず、そう、野グソを決行するスリルと勇気を必要としたものだ。何度もバスルームの隅
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アメリカでデザインを起こす時
アメリカでデザインを起こす時、僕が現地に行って最初にする仕事は、どの方向のビュー、眺めがいいかをじっくりと把握することから始まる。家からの景色を考え、窓や部屋の角度と大きさを決め、家の顔というものを整えてゆく。しかし、東京でこれをやってもそいつは無駄である。肝心の眺めが、ほとんどないからだ。そして、そんなこととはつゆ知らず、「○○さん、アメリカ仕込みの大きな家をのびのびと作ってください」と皆さん目
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一帯には瀟洒なマンションがゆったりと並ぶ
護国寺駅の東南一帯の小日向は、神田川の北側に広がる丘陵地にあり、昔から高級住宅地として知られている。坂道が多く、その名のとおり南傾斜の日当たりのいい高台の住宅地で、小日向台町、久世山とも呼ばれる。堀口大學、三好達治、佐藤春夫ら、この街に暮らした文学者たちも、石垣や木立に覆われた風情のある坂道の風景を好んだという。関口２丁目の小高い丘の上には、かつては山縣有朋の別邸であった椿山荘がある。ここは南北朝
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「住居専用地域」でも、100％の安心はありえない
Ｉさんのケースも困りました。静かな場所を希望してそれを伝えていただいたＩさんですが、目的から外れてしまっても、このケースでは誰にも文句はいえません。Ｉさんの家自体は住居専用地域でも、東側の駐車場は商業地域ですから、パチンコ店のような店ができる可能性はありました。私たち仲介業者は、現在建設中、または建設計画が決定しているものに関しては、重要事項説明でいっておかなければなりませんが、このパチンコ店に関
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バブル崩壊と投資環境の変化
バブル時代には地価、株価などの資産価格が急上昇しました。そのため、土地税制の強化が平成4年（1992年）から実施され、日銀も平成1年（1989年）5月から5度にわたって公定歩合を6％水準まで引き上げ、また地価上昇を抑制するために、国土法の監視区域の規制強化、税制強化、不動産業向け貸出しの総量規制等を実施しました。いわゆる「バブル退治」の政策です。この政策の効果なのか、それとも景気は循環するというマ
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バブルのときの「期待利回り」
バブルのときの「期待利回り」を考えてみましょう。物件価格2000万円、自己資金400万円、借入金1600万、当初利回り4％、借入金利4％、家賃相場年2％上昇、不動産価格10年で50％上昇＊判りやすくするため、借入金は元金据え置きで金利のみの支払いとし、また固定資産税その他の諸費用は考慮しないものとします。この前提条件での結果は次のようになります。キャッシュフロー（家賃収入−金利支払）は、1年目16
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個人から買うときの一般的な評価額算出方法
一般的な建物評価額の算出方法をご説明しましょう。その不動産の固定資産税評価額を調べます。これは役所の課税台帳に載っていますが、わざわざ調べに行かなくても、売主に固定資産税の通知書を見せてもらいましょう。そこには、土地評価額と建物評価額が記載されています。ですからその金額を元に購入全額を按分すればいいわけです。たとえばその評価額が土地2000万、建物1000万と記載されていて、購入価格が4000万で
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ライト設計の住宅で驚いたこと
玄関とは？といわれると、一般にはどのような場を連想するのだろうか。ヨーロッパでは「近代」の象徴であった鉄道が敷かれ、郊外へ、そして地方へと鉄道網が展開された頃、都市の中に設けられた終着駅は、「都市への玄関」と称された。こうした例を挙げるまでもなく、「玄関」が住まいに出入りをする場所を指すことは誰もが認めるであろう。では、出入りの場の機能とは、一体どのようなものを指すのであろうか？実際、家に入ったり
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洗面室リフォームのポイント
洗面室をリフォームするには以下の流れで行います。タイプを決めてから広さを決めることです。洗面室で何をするのかによって、タイプを決めます。専用タイプは、廊下やホールの一部に洗面化粧台を置くケースが多く、中には出窓と組み合わさったタイプもあります。間口600mm程度で充分です。兼用タイプは、洗面室と脱衣所が一緒ですが、洗濯機置き場も兼ねたものがあります。タイプを決めると広さ・プランが必然的に決まります
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子供部屋のリフォーム
子供に必要なスペースは、それぞれの家庭の暮らし方や考え方によって異なるものです。子供のプライバシーを保ちつつ、親子のコミュニケーションをとりやすいようにすることが重要です。子供に個室が必要な時期は中学から大学までの10年程度です。以下のことを踏まえたうえで、リフォームのポイントをみていきます。・個室＋プレイルーム型・勉強部屋、寝るのは一緒型いずれのタイプも、小学校低学年までは、机やベッドなどの家具
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「経営計画」を策定しよう
まず「経営計画」を策定しましょう。「経営計画」とは、会社の方向性を明確にし、計画目標および目標を達成するための課題を提示して、人員や資金の配分など具体的な指針を示したもので、投資家やアナリストにとっては、重要な投資判断材料となります。この「経営計画」は、いくつかの計画と予算から構成されていますが、なかでも利益計画（損益予算）は最も重要になります。最後に、「事業承継計画」の作成についてですが、「利益
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過去の経験則はあてにならない
当たり前の話だが、不動産の価格は、常に変動し続けている。基本はそこを買いたい人と売りたい人のバランス、つまり需要と供給によってその価格が決まるのだが、最近はそれだけではすまなくなっている。とくに海外のファンドが日本の不動産に多額の資金を投入し始めたおかげで、世界経済の影響をストレートに受けるようになった。東京の不動産価格は、国内統計だけで解析するのは不可能な時代なのである。しかも、厄介なことに金融
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眺望のよい方角はどっちの方向か
一階に寝室を持ってくる場合は、リビングから離したほうが良いでしょう。プライバシーの確保とうるさい生活騒音から逃がしてやるためです。上り下りしやすい位置、中央近くに階段を配置します。そして2階に必要数の寝室を配置する。上りきったところに、センター（セカンド）リビングを作り、2階の共有スペースとして広がり空間を演出するのもいいでしょう。間取りの考え方の順序はこうなります。空間の広がりを感じさせる、窓の
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日本の家は環境に配慮しない使い捨て商品
憲法で保障された健康で文化的な生活を営めるクオリティを伴った賃貸住宅を見つけて一生家賃を払い続けるか、「ローン奴隷」になるか。いずれにしろ、住まいのコストが高すぎるのです。過労死寸前で滅私奉公して手に入れた家は、「ウサギ小屋」と耶楡されるシロモノです。わたしは自分の持ち家プロジェクトが始まって以来、セミナーや勉強会へ足を運びました。プロジェクトが終わるまでに読んだ本や資料を積み重ねると、４ｍほどに
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手抜き工事かどうかは、こうして確認する
木造二戸建てで、品質が粗悪なもの、つまり、基礎や柱組みなど基本構造部分に手抜きがある欠陥住宅の問題が、たびたびマスコミに取り上げられている。家を建てる多くの工務店、ハウスメーカー、建設会社はきちんとした仕事をしているのだが、一部に質の悪い業者が存在するのも事実だ。では、どうやって信頼できる家を買えばいいのか。従来からその目安となっているのが、例えば、公庫融資が利用でき、各種の割増融資も受けられる（
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洞窟住居のカッパドキア
カッパドキア（Cappadocia）は、トルコ東部高原地帯の古代地名。アナトリア高原の東市部にあたり、南はタウロス山脈、西はトゥズ湖、東はユーフラテス川上流部を境とする。この地方は、火山の爆発でつくられた凝灰岩が浸食され、無数の奇岩がつらなっている。カッパドキアの名を有名にしたのは、このような奇岩をくりぬいてつくった初期キリスト教の洞窟教会と、すぐれた壁画がそこに残っていたからだ。四世紀ごろからキ
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１９８２年以降の物件の被害は少ない
マンションは1971年以前、72〜81年、82年以降と、建築時期によって三つに分けることができます。71年と81年は、建築基準法の改正があった年です。71年以前のマンションは、最近のマンションにくらべれば、被害の割合は大きかったようです。これはたんに老朽化のせいではなく、71年以前に耐震設備に関する法規制がなかったことも大きく関係しているのです。近年は補強の技術も進歩しているので、きちんと対策の施
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住宅性能評価書がついていれば安心？
さまざまな欠陥住宅被害などが報道される中、建築への不信感を払拭すべく、平成12年4月1日に住宅品確法（住宅の品質確保の促進等に関する法律）が施行されました。これは質の良い住宅を安心して取得できるようにするための法律で、「住宅性能表示制度」を含む、以下の3本柱で構成されています。１新築住宅の基本構造部分の瑕疵担保責任期間を「10年間義務化」する。２さまざまな住宅の性能をわかりやすく表示する「住宅性能
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賃貸物件を探しています
賃貸物件を探しているのですが、最近では賃貸でもオール電化の物件が増えているようですね。私は5人家族なのですが、主婦とって一番魅力的なのは、何と言ってもIHクッキングヒーターですよね。ガスレンジだとどうしても油汚れがこびりついてお掃除も大変ですが、IHクッキングヒーターはお掃除も楽ですし、火を使わないので安全に調理が出来ますよね。物件の中でもオール電化を採用している部屋は、比較的新しくデザインもおし
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新築一戸建てに自家発電システム
私が会社勤めをしていた数年前、上司の新築一戸建てにお邪魔することになりました。本人が自慢していた通りの大きな素敵な家で、一目見て「こだわってるな?」と感じました。まず、リビングがとても広くゆったりとしており、大きなソファ、ダイニングセット、大きな熱帯魚の水槽が魅力的でした。そして、彼がこだわっていたのが地下室。夏は涼しく冷房がいらないくらいだそうで、たしかにお邪魔させていた夏の季節もちょうどいい温
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高層マンションでは洗濯物が干せない
実は高層マンションでは、洗濯物をベランダに干してはいけないというルールが多いです。というのは、まず一つには景観の問題です。高層マンションは人目につきますから、人がよく見上げます。そのときに洗濯物や布団がたくさん干されていたら、なんとなく生活観が出て、高級マンションのイメージが損なわれます。それと高層階は風が強く、洗濯物や布団が風で飛ばされやすい状況にあります。いくらやわらかいものでもそれが飛んで下
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お金主導ではよいものはつくれない
日本は貧乏性が身に染みついているところがある。長持ちするよいものを買えば、一〇年以上満足して使えるのは分かっているのに、一年もたない安物を買ってしまう。値段はというとよいものは安物の一〇倍はしないのがふつうなのだが。お金が主導でものをつくろうとすると、どうしても貧乏性が出てきてしまう。日本は、長期的な視野で物事を考える国？だそうだが、いざお金のことになると、きわめて短期的な考え方をするようだ。粗末
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CO2を削減するセルロースファイバー
セルロースファイバーとは読んで字のごとく、セルロースという材料を吹き込む（ファイバー）という意味です。セルロースという言葉は聞き慣れませんが、木を構成している成分の一種で、紙を作る成分でもあるのです。一般的にセルロースファイバーの原料には古新聞が用いられていて、環境に良いエコ断熱材です。製造過程においても、日本で一番多く使用されているグラスウールの50分の1ほどのエネルギーで造ることができます。理
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「新築」よりも「中古」を買う
ワンルームマンションを買うにあたっても、自宅を買う場合でも、どうも日本人は新築物件が好きなようです。毎年100万軒もの住宅が日本では建築されています。これは人口数などと勘案しますと大変大きな数字であり、日本人の「新築」住宅好きは統計からも裏づけられています。では、なぜ、みなさんは新築住宅が良いと考えるのでしょうか。昔のように住宅の質が確かなものでなかった時代は、中古住宅に問題があるものが多く、また
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買い換え特例、あとから税金を取られる不利な面もある
買い換え特例とは課税の繰り延べのことです。繰り延べとは「いまは税金はかけないが、将来必ずかけますよ」ということなのです。このことは頭によく入れておきましょう。これをもっと具体的に説明すると、1買い換え資産の取得原価は売却資産の取得原価がそっくり引き継がれる。2保有期間は引き継ぎがない。まず1の点です。資産の取得原価は税金計算上大きな意味を持っています。それは次の二点です。（1）売却益を計算するとき
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国土利用計画法改正による監視区域制度の創設
耳にたこができるほど聞いた、バブル経済の進行である。土地投機のバブル経済の中で、地価のコントロールは不可能になった。とりわけ、東京都の地価暴騰はすさまじかった。1986年の1年間で、東京圏の住宅地は21.5％、商業地48.2％、1987年では住宅地68.8％、商業地61.1％と急騰している。国によるバブルつぶしが本格化したのは、1987年8月である。国土利用計画法を改正し、監視区域制度を創設した。
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「住宅購入」は軽率なブームとは何の関係もない
現在、あまりの住宅ブームの過熱で、本来、国の会計から利子の補給をして、安く貸している住宅金融公庫の融資の「原資」が、底をついてしまっています。もちろん大切な住宅対策のためですから、いくら財源がないからとはいっても、大蔵省が公庫融資をストップするわけにはいきません。ただ、いままでのように「いくらでも貸しますよ」ということは続かなくなるでしょう。したがって、大切なことは、多少条件がいままでよりも厳しく
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収益力の上昇は期待できるのか
通貨の価値が大きく低下することによって、「名目価格」が上昇する状況はありえないことではない。だがその場合でも、物価上昇率に比べ、不動産価格の上昇率が下回れば、実質的に価格が上昇したとはいえない。仮に、価格が上昇するにしても、超一等地などの「希少性」のきわめて高いところに限られるだろう。不動産の価値を判断する時のもう一つの基準は、その不動産が生み出す収益力である。現段階ではその期待は弱く、むしろ一段
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日本の不動産ファンドは外資に勝てるのか
外資の未公開ファンドは売却して益を出すが、この先値下がりすると判断すれば損をしても売り切る。また、外資は登記上の本社を、たとえばカリブ海のケイマン諸島などのタックスヘブンに置いているため、売却益に税金がかからないケースが多い。日本の不動産ファンドの多くは「買って持ち続ける」投資である。日本の不動産ファンドは外資には勝てないと思える。日銀は景気が回復に向かっていることから金融政策を緩和から引締めに転
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自己資金30％の理由と支払い時期
土地の購入や建売、そしてマンションの購入と違い、家づくりには現金が必要だ。土地の購入や建売、マンションは手付時以外は最終決済時だから、銀行と打ち合わせをすれば、自己資金はほとんどいらない。さすがにバブル期のように自己資金O円とはいかないまでも、5％から10％でも成立する。しかし、家をこれから建築する場合は、最低でも20％から30％は必要だ。これは実は支払い時期に関係する。建築請負の支払い原則は、建
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申請図面とは
申請図面とは、設計者が役所に提出する図面です。都道府県の建築指導課で、提出された図面を建築基準法に照らしてチェックし、その建築物件が本当に建ててよいものかどうかを判断します。これを建築確認といい、そのための一連の手続きを確認申請といいます。申請図面は設計者がつくりますが、といっても、これはあくまで役所対応のための図面です。それこそ詳細な仕様やスペックが盛り込まれているわけではありません。役所のほう
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